Hypothekarmarkt

Der Immobilien- und Hypothekarmarkt sorgt aktuell immer wieder für Schlagzeilen, sei dies mit Berichten über eine sich allenfalls anbahnende Immobilienpreisblase, hohe Mieten und tiefe Leerstandquoten oder über aktuelle Regulierungsbestrebungen. Die Entwicklungen auf dem Immobilien- und Hypothekarmarkt sind nicht nur für Banken relevant, sondern für alle – sei es Mieter oder Eigentümer.

Aktuelles
Staatliche Regulierung
Bereits im August 2011 hat der Bundesrat in einer Medienmitteilung angekündigt, dass er Massnahmen zur Bekämpfung einer „Überhitzung im Hypothekargeschäft“ erlassen will. Am 18. November 2011 hat das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) daraufhin die Anhörung zur Änderung der Eigenmittelverordnung (ERV) eröffnet. Die Änderung sieht die Neuregelung der Risikogewichtung bei der Belehnung von Wohnliegenschaften vor. Dazu sollen folgende Eckwerte – differenzierte Risikogewichtung nach Tragbarkeit durch den Kreditnehmer und eine Risikogewichtung von grundsätzlich 100% bei einem Belehnungsgrad von über 80% des Verkehrswertes – berücksichtigt werden.
Die SBVg hat ihre Stellungnahme – zusammen mit den anderen drei Stellungnahmen zur Eigenkapitalregulierung – dem EFD am 16. Januar 2012 zugestellt.
Die SBVg lehnt die geplante höhere Eigenmittelunterlegung von Hypothekarkrediten ab. Wie in der Stellungnahme dargelegt, spricht sie sich für eine massvolle Regulierung des Finanzmarktes aus. Die vorliegende Änderung der ERV widerspricht dieser Anforderung und weist ein negatives Kosten-Nutzen-Verhältnis auf. Die höhere Risikogewichtung für Wohnliegenschaften weist sowohl bezüglich ihrer Wirksamkeit als auch ihres Umsetzungsaufwandes gewichtige Mängel auf. Insbesondere sind die negativen Auswirkungen auf Hypothekarkunden und die Realwirtschaft nicht zuverlässig abzuschätzen.

Selbstregulierung
Neben staatlichen Regulierungsbestrebungen hat im Hypothekarmarkt auch die Selbstregulierung Bestand. Die Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite der SBVg bilden die Basis, auf der Hypothekarkredite vergeben werden. Sie machen den Banken qualitative Vorgaben und sind die Grundlage für eine risikogerechte, langfristige und nachhaltige Vergabe von Hypothekarkrediten. Indessen verzichten die Richtlinien auf quantitative Elemente, die den gut spielenden Wettbewerb im Hypothekarmarkt zu Ungunsten der Kunden hemmen würden. Die Richtlinien wurden im 2011 von der SBVg revidiert und vom Verwaltungsrat der FINMA genehmigt und traten per 1. Januar 2012 in Kraft.
Facts & Figures
Die Preise für Wohneigentum sind – nach einem starken Preisrückgang im Nachgang zur Immobilienkrise der 1990er Jahre – in den letzten Jahren wieder gestiegen. Und auch wenn teilweise von lokalen Überhitzungstendenzen – beispielsweise im Grossraum Zürich sowie der angrenzenden Region Zug, der Genferseeregion oder in gewissen Tourismusregionen – ausgegangen werden muss, ist eine flächendeckende und schweizweite Immobilienblase derzeit nicht auszumachen.
Angebotspreisindizes verschiedener Immobilien
Anm.: Die Angebotspreise umfassen Immobilienangebote in den Printmedien und den Online-Portalen. Sie entsprechen nicht zwingend dem Transaktionspreis, 1990=100, Quartalsdaten Q1 1990 bis Q2 2011.
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Wüest & Partner
Hauptgrund dafür dürfte die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnraum sein. Diese wird, neben den tiefen Zinsen und dem weit verbreiteten Wunsch nach Wohneigentum, auch durch die weiterhin anhaltende Zuwanderung und der erhöhte Platzbedarf der Schweizer Bevölkerung, die positive Entwicklung des Realeinkommens sowie die momentan schwierige Anlagesituation gestützt.
Zinssätze für variable und festverzinsliche Hypotheken
Anm.: Monatsdaten, Jan. 2008 bis Oktober 2011, Durchschnittssätze für Neugeschäfte in %.
Quelle: Schweizerische Nationalbank
Derweilen wird durch die hohe Wohnbautätigkeit das Angebot an Wohnliegenschaften laufend ausgebaut. Da das zusätzliche Angebot nach wie vor vom Markt absorbiert wird, wird auch die Planungstätigkeit nicht reduziert.
So überrascht es denn auch nicht, dass das das Hypothekarvolumen in der Schweiz in den letzten Jahren stetig zugenommen hat. Derzeit beträgt es knapp 800 Milliarden CHF und entspricht damit ca. 30% der Bilanzsumme der Banken in der Schweiz.
Hypothekarforderungen Inland
Anm.: Beanspruchte Kredite in CHF Mrd.
Quelle: Schweizerische Nationalbank
Grösste Marktteilnehmer sind die beiden Grossbanken und die Kantonalbanken, welche zusammen knapp zwei Drittel der Hypotheken vergeben.
Hypothekarforderungen Inland gemäss Bankengruppe
Quelle: Schweizerische Nationalbank